Venditore e acquirente di un immobile si vedevano notificare dal condominio in cui insisteva l’unità immobiliare oggetto della compravendita un decreto ingiuntivo per il pagamento della spesa relativa a lavori straordinari di ristrutturazione eseguiti nell’edificio.

Sebbene la spesa fosse stata deliberata dall’assemblea del condominio in data antecedente alla vendita dell’unità immobiliare, il vecchio proprietario l’aveva alienata senza provvedere al versamento della propria quota.

Gli ingiunti proponevano contro il decreto ingiuntivo due distinte opposizioni, poi riunite in unica causa.

L’acquirente eccepiva che obbligato nei confronti del Condominio era il venditore, visto che la spesa era stata deliberata prima dell’acquisto dell’immobile da parte sua.

Il venditore, al contrario, sosteneva che obbligato era l’acquirente, in quanto le spese erano state sostenute soltanto dopo l’acquisto dell’unita immobiliare.

Il Tribunale adito accolse l’opposizione del venditore e rigettò quella dell’acquirente, sostenendo che l’obbligazione del condomino di contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio sorge unicamente per effetto della concreta esecuzione dei lavori e quindi dall’attività gestionale compiuta. Per tale ragione, era l’acquirente obbligato nei confronti del Condominio in forza dell’art. 63 disp. att. c.c., in quanto i lavori, benché deliberati nel luglio 2000, erano poi iniziati nel maggio 2001.

Va ricordato, infatti, che, a norma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

Contro la sentenza l’acquirente proponeva appello, che veniva accolto.

La Corte d’Appello, in particolare, concludeva che, in base a quanto stabilito dall’art. 63 disp. att. c.c., se correttamente il Tribunale aveva intimato ad entrambe gli ingiunti di pagare i contributi pretesi dal Condominio, quanto ai rapporti interni, l’obbligato a contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio era chi risultava proprietario dell’unità immobiliare al momento dell’adozione della delibera di approvazione dei lavori (pertanto, il venditore era tenuto a rimborsare all’acquirente la spesa sostenuta da quest’ultimo nei confronti del condominio).

Contro la sentenza proponeva ricorso per cassazione il venditore, criticando, innanzitutto il principio secondo il quale l’origine del credito per lavori straordinari va ricercata nella delibera assembleare che disponga l’esecuzione dei lavori.

Nell’occasione, la Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021, ha precisato quanto segue.

Riguardo alla posizione del condominio nei confronti dell’acquirente e del venditore, è stato ribadito che, se le spese straordinarie sono state deliberate prima della vendita, ma, comunque nell’intervallo di tempo individuato dall’art. 63 dip. att. c.c., allora il condominio potrà scegliere se chiedere l’intera somma al vecchio proprietario, oppure se chiederla al nuovo proprietario.

In sostanza venditore e acquirente sono da considerarsi solidalmente tenuti al pagamento nei confronti del condominio.

Quanto, invece, ai rapporti interni tra venditore e acquirente, per applicare il principio di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, oggi 4° comma), secondo il quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, occorre distinguere tra:

• spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento;
• spese attinenti a lavori che consistano in un’innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest’ultima.

Nella prima ipotesi, l’obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore e, quindi, in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale.

Nel caso, invece, delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

Ne discende, quanto al riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, che, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione.

Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio. In definitiva, in caso di alienazione di un’immobile posto in condominio successiva all’adozione di una delibera assembleare che dispone l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del venditore (stante che i lavori straordinari sono stati decisi quando il venditore poteva partecipare all’assemblea e votare, mentre il compratore era ancora