Il caso
La locatrice intimava alla società conduttrice innanzi al Tribunale di Roma sfratto per morosità per mancato pagamento dei canoni di locazione dall’unità immobiliare di sua proprietà concessa in locazione ad uso commerciale.
La società conduttrice si opponeva all’intimato sfratto eccependo l’inadempimento della proprietaria al contratto di locazione per asserite carenze edilizio-urbanistiche dell’immobile locato e chiedeva la restituzione di somme per migliorie effettuate ed esborsi per arredi.
Assenza di responsabilità del locatore
Il Tribunale adito, in punto di documentazione amministrativa relativa agli immobili ad uso non abitativo, ha ricordato che grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; per cui, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non sussiste alcun inadempimento del locatore, anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Non solo.
Il tribunale capitolino ha precisato anche che, nella fattispecie, l’intimata aveva operato all’interno dei locali dell’immobile con la propria attività senza avere mai avanzato alcuna perplessità né rimostranza in merito ad un eventuale abuso, né aveva mai chiesto il risarcimento del danno che potesse derivare da un presunto abuso edilizio.
Non poteva, quindi, la conduttrice dolersi delle carenze lamentate, anche in base al principio sancito della giurisprudenza di legittimità, secondo il quale la parte che abbia prestato acquiescenza – anche “per facta concludentia” – alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall’altro contraente, non può più addurre tale violazione come motivo di inadempimento.
La decisione
Il Tribunale di Roma, pertanto, con sentenza n. 2707/2024 del 13/02/2024, respingeva l’opposizione e la domanda riconvenzionale formulata dalla parte intimata e, in accoglimento delle ragioni della locatrice, dichiarava risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione.
